El Ministerio de Economía anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses aportará dos billones de pesos para fondear a los bancos y ampliar la oferta de préstamos destinados a la compra de primera vivienda. La medida busca reactivar un mercado que registró una caída en la cantidad de créditos otorgados durante 2026.
Este miércoles, el ministro de Economía, Luis Caputo, anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinará dos billones de pesos (equivalentes a unos US$1500 millones) para fondear a los bancos y ampliar la oferta de créditos hipotecarios. La medida fue comunicada en una conferencia de prensa y apunta a facilitar el acceso a la primera vivienda.
Según datos del mercado, durante el año pasado se otorgaron alrededor de 44.000 créditos hipotecarios en el país. En los primeros siete meses de 2026, se concretaron 14.715 préstamos, un 39% menos que los 24.271 registrados en el mismo período de 2025. Si se mantiene el ritmo actual, el año cerraría con cerca de 30.000 operaciones.
El programa anunciado por Caputo podría generar entre 15.000 y 20.000 préstamos adicionales. “Se podrían financiar soluciones habitacionales para entre 17.000 y 18.000 familias”, estimó el funcionario durante la presentación.
Cómo funcionará el mecanismo
El FGS no otorgará los créditos directamente. Colocará dos billones de pesos mediante licitaciones de plazos fijos en entidades financieras, que deberán destinar esos recursos a hipotecas. Según explicó Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, “cada licitación será por $200.000 millones y ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% de los recursos ofrecidos, es decir, un máximo de $40.000 millones por licitación”. El esquema permitiría realizar el equivalente a 10 licitaciones; la frecuencia aún no fue precisada.
El programa comenzará a licitar fondos desde la semana próxima. Se ofrecerán dos alternativas de fondeo: depósitos a un año con una tasa mínima de UVA +2,5%, y depósitos a cinco años con UVA +4,5%. Los bancos competirán por los recursos ofreciendo la tasa que estén dispuestos a pagar al FGS. La condición principal es que los créditos hipotecarios originados con esos fondos no podrán tener una tasa superior a UVA +7,5%.
Actualmente, las tasas de los créditos hipotecarios varían según la entidad. El Banco Nación ofrece una tasa de UVA +6,7%; Banco Ciudad y BBVA, UVA +7,5%; ICBC, UVA +6,9%; y algunos bancos municipales y provinciales, como los de Rosario o Neuquén, se ubican por debajo de esos niveles. Otras entidades ofrecen líneas por encima de UVA +7,5%.
Según fuentes del sector, algunas entidades ya anticiparon que participarán de las licitaciones por considerar que el esquema representa una alternativa de fondeo atractiva. No obstante, señalaron que la disponibilidad de dinero no resuelve por sí sola el problema. “Del otro lado hay una demanda que necesita previsibilidad de sus ingresos, estabilidad laboral para poder acceder”, indicaron. Desde una de las entidades afirmaron que el anuncio “no elimina por completo el descalce de plazos, porque una hipoteca sigue teniendo una duración considerablemente mayor que ese fondeo previsto, pero lo reduce significativamente y, sobre todo, crea una fuente previsible de fondeo real de mediano plazo”. Añadieron que “es un paso favorable dentro de un proceso más amplio de profundización financiera”.
El descalce de plazos se refiere a la diferencia entre los depósitos de corto plazo que reciben los bancos (generalmente a uno, dos o tres meses) y los préstamos hipotecarios que deben financiar a 20, 25 o 30 años. Esa diferencia dificulta sostener un mercado hipotecario de gran escala.
Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, sostuvo que “es una muy buena noticia para el sector porque encara un problema que es el descalce de plazos de los bancos. Que el FGS genere un depósito a uno o cinco años promueve liquidez y permite que los bancos puedan otorgar créditos”.
Condiciones de los nuevos créditos
Según estimaciones oficiales, el crédito hipotecario promedio ronda los US$75.000/US$80.000, equivalentes a cerca de $114 millones, y los préstamos se otorgan, en promedio, por períodos superiores a los 20 años. Las nuevas condiciones establecen que:
- La tasa no puede ser superior a UVA +7,5%.
- Los préstamos deberán otorgarse por un mínimo de 15 años.
- Podrán financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.
- El monto máximo será de 150.000 UVA (unos US$200.000).
Durante 2026, el mercado inmobiliario mantuvo un nivel de compraventas similar al de 2025, aunque con aproximadamente 40% menos de créditos que un año atrás. Si la medida se concreta, el volumen total de operaciones podría superar al del año anterior.
Achával explicó que “esos 17.000 créditos esperados, o los que fueran, tienen un impacto multiplicador en el mercado inmobiliario porque por cada crédito hay dos o tres operaciones más”. Esto ocurre cuando quien vende una propiedad a un comprador con crédito utiliza los fondos para adquirir otra vivienda, generando una cadena de operaciones. “Si se llegase a sumar, aunque sea la mitad de lo que dijo Caputo, el impacto es importante”, agregó.
Ejemplo de cuota e ingresos requeridos
Durante la presentación, Caputo ejemplificó con un crédito para una propiedad valuada en US$106.667, con una financiación del 75% (un préstamo de $120,92 millones), a 25 años y una tasa de UVA +7%. En ese caso, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzaría los $3.460.391 por mes, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.
El ejemplo muestra que, para una sola persona, ese nivel de ingresos es elevado, por lo que la mayoría de los potenciales tomadores necesitaría sumar los salarios de una pareja o de otros integrantes del grupo familiar para calificar.
Opiniones de especialistas
González Rouco calificó la medida como “la salida más ágil de las posibles”. Consideró que el verdadero salto estructural llegará cuando los bancos puedan securitizar las carteras hipotecarias, es decir, transformar esos créditos de largo plazo en títulos vendibles a inversores. Eso permitiría a las entidades sacar las hipotecas de sus balances, recuperar liquidez y volver a prestar. “Una vez que esto se termine, volvemos para atrás. No cambia el sistema a futuro”, advirtió. El programa funcionaría como una herramienta de transición para que los bancos armen una nueva cartera de créditos a tasas cercanas al 7% que luego pueda securitizarse.
Juan Manuel Tapiola, CEO y fundador de la desarrolladora Spazios, opinó que “es una gota en el océano, pero en los números que maneja la Argentina es un incremento importante que puede empezar a dinamizar el mercado”. Consideró que UVA +7,5% es una buena tasa para los tomadores, aunque planteó dos cuestionamientos: el techo a la tasa que pueden cobrar los bancos limita cuánto podrán ofrecer en las licitaciones por los depósitos del FGS, lo que podría afectar la rentabilidad del propio FGS; y señaló que una solución de largo plazo debería apoyarse en fondos genuinos del mercado de capitales. “Lo demás son buenas noticias. Ahora falta que los bancos se prendan en esto y estén dispuestos a tomar estos plazos fijos”, resumió.
Damián Tabakman, presidente de la CEDU+AEV, afirmó: “Vemos muy bien la medida. Está en línea con lo que hace tiempo venimos reclamando. En el tiempo podrá mejorarse con hipotecas divisibles”.
Entre los desarrolladores, también se espera que el siguiente paso sea financiar la construcción en pozo, ya que el crédito hipotecario se concentra en viviendas terminadas. González Rouco coincidió: “Esto es un primer paso. Espero que los próximos vayan en la línea del financiamiento al pozo”.
El Gobierno complementa esta medida con otra anunciada recientemente: permitir que los bancos utilicen hasta 15% de sus depósitos en dólares para otorgar préstamos a personas jurídicas, lo que impacta en el financiamiento para desarrolladores. La estrategia busca actuar sobre el crédito para la construcción y el crédito para la compra de viviendas.
La dimensión final del programa dependerá de la velocidad con la que los fondos se transformen en hipotecas, según señaló González Rouco.