El 17 de octubre se cumplieron tres años desde la firma de los últimos acuerdos bajo la ley 27.551, que establecía contratos de tres años con ajustes anuales por ICL. El mercado muestra hoy mayor oferta y contratos con actualizaciones más frecuentes.
El 17 de octubre se cumplieron tres años desde la firma de los últimos contratos de alquiler regidos por la versión original de la ley 27.551, sancionada en julio de 2020. Esa norma establecía contratos de tres años con actualizaciones anuales mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL). Los acuerdos firmados en esa fecha alcanzaron su plazo mínimo de vigencia.
Cambios normativos
La ley 27.551 fue modificada en octubre de 2023: se mantuvieron los contratos de tres años pero los ajustes pasaron a ser semestrales a través del índice Casa Propia. Esa reforma tuvo vigencia hasta que el DNU 70/2023, al inicio del gobierno de Javier Milei, derogó la ley y estableció un esquema de libertad contractual. Los contratos firmados bajo la reforma de octubre de 2023 finalizarán entre octubre y diciembre de 2026. Según el Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, quedan menos de 20.000 contratos activos bajo ese régimen, equivalentes al 3,5% de los vigentes.
Evolución de precios y oferta
Un caso testigo: un contrato firmado en octubre de 2023 en Chacarita para un departamento de dos ambientes comenzó con un alquiler de $280.000 mensuales. Tras dos actualizaciones, del 209% y del 31,76%, la última cuota alcanzó los $1.139.971. Al finalizar el contrato, el mismo tipo de vivienda en el mismo barrio se ofrece en promedio a $939.222, según datos del mercado.
Respecto de la oferta, según Zonaprop, en enero de 2024, tras la derogación, el volumen de propiedades publicadas aumentó un 62% respecto del mes anterior y un 195,4% en el año. En septiembre de 2026, el volumen era 3,6 veces superior al mínimo de febrero de 2023.
Declaraciones
Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, afirmó: «Yo creo que se mejoró un poco, se simplificó. Al haber derogado la ley y en esta mini recuperación del crédito hipotecario mejoran las capacidades de acceso a la vivienda que existen, sobre todo por las barreras de entrada». Sobre los contratos anteriores, sostuvo: «Un hogar que había logrado equilibrar sus finanzas personales en un contexto en el que encima no sobraba nada, de un mes para el otro le duplicabas el alquiler y le rompías cualquier esquema de previsibilidad».
Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, declaró: «La ley de alquileres agravó el acceso a la vivienda generando un efecto escasez innecesario. Ninguna medida que tienda a disminuir la oferta puede ser beneficiosa para quienes buscan alquiler». Y agregó: «La derogación le dio oxígeno al mercado, despejó miedos de los propietarios e incentivó la vuelta al mercado de alquileres».
Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), consideró que la ley generó una etapa negativa para el mercado locativo y que la imposibilidad de actualizar los valores durante 12 meses en un contexto de inflación elevada desalentó el alquiler tradicional e incentivó a algunos propietarios a volcar sus unidades al mercado temporario o de venta.
Fernando Bercovich, integrante de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), sostuvo: «La oferta sí aumentó con respecto a 2023, que era muy baja, y esto se daba por la inflación de ese momento, que con actualizaciones anuales e inflación de tres dígitos era difícil de aplicar esa ley que no favorecía al propietario y empezó a desfavorecer al inquilino». También advirtió: «Los salarios en general no se actualizan cada tres meses con IPC pero los alquileres sí. Lo que vemos es que cada vez una mayor parte de los inquilinos dedica más de la mitad de los ingresos del hogar a pagar el alquiler».
Ingresos y condiciones de vida
Según el informe Metadato, elaborado por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), durante los primeros ocho meses de 2026 los salarios aumentaron un 20,54%, en línea con la inflación del período, que sumó 21,35%. No obstante, los salarios acumulan un atraso del 29,96% frente a la inflación de más largo plazo.
La última Encuesta Inquilina realizada por ACIJ, el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) y el CONICET sobre 1245 personas indicó que el 52% de los encuestados destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler. Además, el 58,8% declaró haber pedido dinero prestado y, entre ellos, el 72% utilizó ese financiamiento para pagar la vivienda.
Debate sobre nueva regulación
Desde ACIJ plantean que una regulación con contratos de tres años y actualizaciones semestrales, similar a la reforma de 2023, podría ofrecer mayor protección sin provocar una salida masiva de inmuebles en el actual contexto de menor inflación. Desde el sector inmobiliario sostienen que la flexibilidad contractual permitió recuperar la oferta. Balayan señaló que «muchos contratos realizados bajo la ley quedaron con precios altos luego de la derogación y esos inquilinos vieron atractivo rescindir anticipadamente para ir al mercado a alquilar algo mejor y a un precio más atractivo». Abatti (h) indicó que la desaceleración de la inflación está impulsando contratos con ajustes semestrales en lugar de trimestrales o cuatrimestrales, y consideró posible que en el futuro vuelvan a pactarse aumentos anuales.