El valor promedio de las expensas en Argentina ronda los $280.000 mensuales y la morosidad afecta al 17% de las unidades funcionales, según relevamientos privados. Los aumentos se desaceleran pero la estructura de costos se mantiene elevada.
Las expensas dejaron de crecer al ritmo que mostraban durante buena parte de 2025, pero eso no significa un alivio para propietarios e inquilinos. El valor promedio ya ronda los $280.000 mensuales y la morosidad continúa como una de las principales preocupaciones de los administradores de consorcios. Distintos relevamientos privados coinciden en que alrededor del 17% de las unidades funcionales mantiene deudas, una proporción que equivale a uno de cada seis propietarios.
Los datos surgen de informes elaborados por Octopus Proptech, ConsorcioAbierto y Octavo Piso, que reflejan un escenario con aumentos más moderados, aunque todavía condicionado por una estructura de costos elevada y un nivel de cobrabilidad que sigue lejos de los registros previos al fuerte deterioro del poder adquisitivo.
Las expensas moderan los aumentos
Según un relevamiento de Octopus Proptech realizado sobre más de 150.000 hogares, la expensa promedio en edificios residenciales alcanzó en junio los $279.899. El valor representa una suba mensual de 3,93%, un incremento interanual de 38,07% y un alza acumulada de 11,59% durante el primer semestre de 2026.
El informe también identifica cuáles son los rubros que más peso tienen dentro de la liquidación mensual. Los salarios y las cargas sociales del personal concentran el 29,6% del gasto total, con un promedio de $65.815 por unidad. Le siguen el mantenimiento de espacios comunes, con el 16,98%; los abonos de servicios, con el 16,23%; y los servicios públicos, con el 13,75%.
Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus Proptech, explicó: «Si bien el ritmo de aumento de las expensas se mantiene por debajo del registrado durante gran parte de 2025, la estructura de costos prácticamente no cambió. Más de tres cuartas partes del gasto corresponden a rubros que dependen de salarios, mantenimiento y servicios con ajustes periódicos, por lo que la capacidad de los consorcios para reducir costos sigue siendo limitada».
CABA continúa con las expensas más altas
Los datos de ConsorcioAbierto también muestran una desaceleración en los incrementos, aunque con diferencias entre jurisdicciones. En la Ciudad de Buenos Aires, la expensa promedio alcanzó en mayo los $336.960, apenas un 0,1% por encima del mes anterior, aunque todavía un 30,5% superior al mismo período de 2025. En la provincia de Buenos Aires el promedio llegó a $168.253, con un incremento mensual del 0,5% y un alza interanual del 39,5%. En Córdoba, el promedio fue de $151.523; en Santa Fe, de $142.989; y en Entre Ríos, de $81.657.
Albano Laiuppa, director de ConsorcioAbierto, señaló: «Después de varios años marcados por incrementos constantes, empezamos a observar una desaceleración en la velocidad con la que crecen las expensas. Sin embargo, eso no significa que administrar un edificio resulte más barato. Los consorcios funcionan sobre una estructura de costos que sigue siendo exigente y que está vinculada al mantenimiento cotidiano del edificio».
Sueldos y mantenimiento concentran el mayor gasto
El relevamiento de ConsorcioAbierto muestra que la mayor parte de los recursos de un consorcio continúa destinada al funcionamiento cotidiano del edificio. En la Ciudad, los gastos de personal representan alrededor del 32% del presupuesto total. Los costos operativos y de mantenimiento explican otro 29%, mientras que los gastos administrativos, bancarios e impositivos concentran el 14%. Los servicios públicos aportan un 12% y las obras extraordinarias cerca del 9%.
La morosidad continúa como uno de los principales desafíos
Según datos de Octavo Piso, elaborados sobre más de 200.000 unidades funcionales entre edificios y barrios cerrados, la morosidad promedio se ubicó en torno al 17% durante los primeros cinco meses de 2026, un punto porcentual menos que el promedio registrado el año anterior. La evolución mensual muestra una tendencia descendente: en enero la mora alcanzó el 17,11%; en febrero subió al 17,70%; en marzo descendió al 16,83%; en abril se ubicó en 16,80%; y en mayo bajó hasta el 16,56%.
Diego Espada, cofundador de Octavo Piso, explicó que la leve mejora responde, entre otros factores, a un seguimiento más activo de las deudas, al envío de recordatorios de pago, a planes de regularización y a la incorporación de herramientas digitales que simplifican la cobranza. Sin embargo, advirtió que el escenario todavía exige prudencia: «La evolución de los próximos meses será determinante para confirmar si la tendencia descendente logra consolidarse o si responde a una variación coyuntural. Mientras tanto, la cobrabilidad continúa como uno de los principales desafíos estructurales para la administración de propiedades en la Argentina».