Un informe de la revista Time Out ubicó a una microzona del barrio como la más ‘cool’ de Buenos Aires y la número 22 del mundo. El valor del metro cuadrado usado se ubica en torno a los US$3100, con una suba interanual cercana al 5%, según datos de mercado.
El barrio de Colegiales, delimitado por las avenidas Álvarez Thomas, Forest, De los Incas, Elcano, Crámer, Virrey del Pino, Cabildo, Jorge Newbery y Dorrego, se posiciona como uno de los más caros de la Ciudad de Buenos Aires en cuanto al valor del metro cuadrado de venta promedio, con US$3091/m², de acuerdo con datos del mercado inmobiliario. Por encima se ubican Belgrano (US$3290/m²), Núñez (US$3399/m²), Palermo (US$3437/m²) y Puerto Madero (US$6148/m²).
Una de sus microzonas, conocida popularmente como ‘Chacagiales’, fue seleccionada como la más ‘cool’ de la ciudad y la número 22 del mundo en septiembre de 2026, según el ranking de la revista internacional Time Out.
“Colegiales logró combinar una identidad tradicional de barrio con una renovación muy contemporánea”, señaló Gabriela Goldszer, CEO de Ocampo Propiedades. La ejecutiva agregó que la llegada de cafés de especialidad, restaurantes, estudios de diseño, propuestas culturales y nuevos desarrollos generó movimiento, sin eliminar por completo su perfil de casas bajas, PH y calles tranquilas.
María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y emprendimientos de Interwin, sostuvo que se produjo un “derrame natural” desde Palermo y Belgrano hacia Colegiales, Chacarita y Villa Crespo. Sin embargo, afirmó que “ya no se percibe como el barrio que está al lado de Palermo, sino como un destino elegido por sí mismo”.
Bernardo J. Fernandini, CEO de LJ Ramos, coincidió en que “en los últimos cinco años Colegiales se transformó” y pasó de ser un barrio principalmente residencial y de casas bajas a consolidarse como uno de los polos más atractivos de la ciudad para vivir, especialmente para un público que busca combinar tranquilidad, buena conectividad y una oferta creciente de gastronomía, servicios y espacios verdes.
Nahuel Achával, coordinador de emprendimientos en Toribio Achával, resaltó que “Colegiales se recuperó más rápido que el promedio de la ciudad. Hoy el usado se publica en torno a US$3100/m², con una suba interanual cercana al 5%, cuando el promedio porteño casi no se movió en el último año”.
Respecto del perfil de los compradores, Achával distinguió que “el comprador típico tiene entre 28 y 45 años. Son parejas jóvenes y familias con hijos chicos que quieren vivir en el corredor norte sin pagar valores de Palermo o Belgrano”. Según explicó, buscan calles arboladas, plazas y vida de barrio, a diez minutos de todo.
Fernandini indicó que los compradores llegan desde otros barrios de la ciudad como Núñez, Villa Urquiza y Belgrano, y encuentran en Colegiales una alternativa que combina características de Palermo y Belgrano, pero con una escala más residencial y de barrio.
“Frente a Palermo y Belgrano, compite por precio: un producto equivalente cuesta entre 10% y 15% menos por metro cuadrado, y el entorno es más tranquilo”, remarcó Achával. Goldszer agregó que con Chacarita comparte la renovación gastronómica y creativa, aunque consideró que Colegiales tiene un perfil más consolidado y residencial.
En cuanto a quién compra, los brokers consultados coincidieron en que predomina el usuario final, especialmente en unidades de dos y tres ambientes, PH y propiedades con patio, terraza o balcón amplio. El inversor está presente en unidades chicas, proyectos en pozo o propiedades destinadas a alquiler temporario o tradicional. “Según nuestros registros de operaciones, seis o siete de cada 10 compradores se mudan al barrio”, destacó Achával.
Besuzzo sumó que el barrio es muy elegido por familias con hijos por la oferta educativa de la zona, que incluye colegios bilingües, la Universidad de Belgrano y amplia oferta educativa desde los primeros años.
Goldszer subdividió a Colegiales en cuatro microzonas: el entorno del Mercado de las Pulgas, Dorrego y Álvarez Thomas, con identidad gastronómica y creativa; el corredor de Federico Lacroze, Olleros y Cabildo, el más conectado y con amplia oferta comercial; el perfil residencial en torno a calles como Conesa, Zapiola, Freire, Crámer y Enrique Martínez, caracterizado por calles arboladas, casas y PH; y el sector próximo a la estación y al Parque Ferroviario, que combina nuevos espacios públicos con desarrollos residenciales.
Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario de junio, en el área comprendida entre Federico Lacroze, Forest, Álvarez Thomas, La Pampa y Crámer hay 63 emprendimientos nuevos que suman 128.005 m², superando los 48 proyectos y 89.068 m² del año anterior. Del total, 29 emprendimientos están en etapa inicial, con avances inferiores al 5%. El valor del metro cuadrado nuevo se ubica en US$3487 promedio, un 9,27% más que el año pasado, cuando se encontraba en US$3191/m².
“Casi cuatro de cada 10 departamentos en venta son a estrenar, algo impensado hace unos años en un barrio de casas bajas”, apuntó Achával, quien agregó que es uno de los barrios con más obras del corredor norte.
Consultados sobre el futuro del barrio, los especialistas coincidieron en que tiene potencial de valorización, con matices. “Ya no es un barrio por descubrir: gran parte de su transformación y de su posicionamiento ya ocurrió”, explicó Fernandini. Besuzzo indicó que no “se va a convertir en otro Palermo” y que su crecimiento va por otro lado: todavía hay sectores en transformación, nuevos proyectos, recuperación de espacios y una demanda ampliada. “Esperamos que esa brecha con sus barrios vecinos se siga achicando”, resumió Achával, quien argumentó que Colegiales tiene demanda genuina, poca tierra disponible y una identidad que el comprador valora. Fernandini concluyó que “la microzona, la cercanía a avenidas, parques, colegios, gastronomía y la calidad del proyecto van a marcar cada vez más diferencias”.