Este modelo financiero, habitual en otros países, ajusta la duración del crédito en lugar de la cuota mensual. En Argentina, solo tiene una aplicación parcial en los créditos UVA.
En un contexto donde el acceso al crédito hipotecario sigue siendo uno de los grandes desafíos del mercado inmobiliario argentino, pero al mismo tiempo se convirtió en una herramienta que volvió a estar en boca de todos tras el regreso de los préstamos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), existen distintos modelos financieros que son habituales en otros países y que en la Argentina casi no se conocen.
Uno de ellos es la hipoteca con vencimiento variable, un esquema que, aunque no se aplica de forma generalizada en el país, sí aparece parcialmente en determinadas instancias de los créditos UVA actuales. La lógica detrás de este sistema es distinta a la de los préstamos tradicionales: en lugar de modificar fuertemente la cuota cada vez que cambia el contexto económico, lo que se ajusta es la duración total del crédito.
Es decir, en lugar de mantener fija la fecha de finalización del préstamo, como ocurre en la mayoría de los créditos en la Argentina, el sistema ajusta la duración del crédito según cómo evolucionen las tasas de interés.
Cómo funciona una hipoteca con vencimiento variable
En este modelo, el banco y el cliente acuerdan un plazo estimado inicial, como por ejemplo 10 años, pero que se pueden adelantar o postergar cuotas dependiendo del comportamiento de las tasas, lo que generaría que ese tiempo pueda variar.
La cuota mensual, en cambio, se mantiene estable o con variaciones controladas. Esa cuota siempre se divide en dos partes: una destinada al pago de intereses y otra a devolver capital de la vivienda.
La gran diferencia en este caso aparece cuando cambian las variables por las cuales se ajustan las cuotas:
- Si el índice de actualización baja, una mayor parte de la cuota se destina a cancelar capital. Eso acelera la amortización y permite terminar de pagar antes. Un crédito pensado a 10 años podría cancelarse en ocho o nueve.
- Si el índice sube, sucede todo lo contrario: más dinero se destina a cubrir intereses y menos a reducir la deuda en sí del valor de la vivienda. Como la amortización es más lenta, el plazo se estira y el préstamo podría terminar durando más de 10 años.
En otras palabras, el ajuste no impacta principalmente sobre el monto de la cuota sino sobre el tiempo total del crédito.
La diferencia entre vencimiento variable y tasa variable
En una hipoteca con vencimiento variable, lo que cambia es la duración del préstamo. El banco prioriza mantener una cuota relativamente estable y, si las condiciones económicas empeoran, agrega meses o años al final del crédito para evitar que la cuota se vuelva impagable.
En cambio, en una hipoteca de tasa variable, el plazo permanece fijo y lo que fluctúa es el monto de la cuota. El interés se ajusta según un índice financiero de referencia y el impacto se traslada directamente al bolsillo del tomador.
Hay países en donde existe el esquema flexible. Algunas entidades incluso permiten realizar subpagos o tomarse “vacaciones de pago” en determinados períodos sin entrar automáticamente en mora.
En esos casos, si el cliente paga menos durante algunos meses por una suba de tasas o problemas financieros, el banco simplemente extiende la fecha final del crédito para compensar la diferencia.
En Estados Unidos, por ejemplo, aunque predominan las hipotecas a tasa fija a 30 años, también existe la modalidad conocida como “Variable-Maturity Mortgage”. Se utiliza sobre todo en perfiles comerciales o clientes que buscan estabilidad absoluta en su flujo mensual, aun aceptando que la deuda pueda demorarse más tiempo en cancelarse.
¿Qué pasa en la Argentina?
El principal problema para aplicar este modelo en países como la Argentina, Chile o Colombia es la volatilidad macroeconómica.
En economías con inflación alta y tasas muy cambiantes, extender automáticamente el plazo cada vez que aumentan los intereses podría generar créditos prácticamente eternos. Es lo que se conoce como amortización negativa: la deuda crece más rápido de lo que se logra pagar.
En Argentina, los créditos UVA no tienen un vencimiento variable de manera predeterminada. El plazo queda definido desde el momento de la firma (15, 20 o 30 años, por ejemplo) y lo que cambia es el valor de la cuota.
El mecanismo es el siguiente: el monto solicitado se transforma en UVAs, cuyo valor se actualiza diariamente según la inflación. En este caso, el deudor paga siempre la misma cantidad de UVAs y lo que cambia es el saldo en pesos.
Es decir, el plazo original permanece fijo, pero la cuota se mueve, ya que la UVA está atada a la inflación.
Sin embargo existe una excepción en los créditos en la Argentina en los que el plazo puede moverse: la normativa establece que, si la inflación supera en más de un 10% la evolución de los salarios, el tomador pueda solicitar una ampliación del plazo para aliviar el peso de la cuota mensual.
En esos casos, el banco puede extender el crédito hasta un 25% adicional sobre el plazo original.
Por ejemplo, un préstamo pactado a 20 años podría extenderse hasta 5 años más. La idea es reducir el valor de la cuota mensual, aunque a cambio se termine pagando durante más tiempo.