Un análisis del mercado inmobiliario en el AMBA muestra que, con el costo de construcción en alza y los precios del usado aún por debajo del valor de reposición, la compra de propiedades usadas se perfila como la alternativa más conveniente desde el punto de vista financiero.
En un contexto donde el ladrillo volvió a moverse, pero sin euforia, la decisión entre construir un inmueble o comprar uno usado vuelve a ser una pregunta recurrente. El economista Federico González Rouco afirmó: “La gran decepción de estos últimos dos años es el precio de las propiedades usadas y para mí eso determina un poco todos los grandes problemas que está teniendo el sector inmobiliario”.
Según el último relevamiento de Mercado Libre junto con la Universidad de San Andrés (Udesa), correspondiente a abril de 2026, las casas en el AMBA muestran señales de recuperación, aunque no de la misma manera en todas las zonas. En la ciudad de Buenos Aires los precios permanecieron prácticamente sin cambios, mientras que en el Gran Buenos Aires se registraron subas mensuales: en zona norte los valores crecieron 1,1%, en el oeste otro 1,1% y en el sur 0,4%.
El costo de construcción se disparó más del 100% en moneda estadounidense en los últimos años. De acuerdo con el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires, construir costaba en marzo alrededor de US$1003/m² más IVA, tomando un dólar blue cercano a los $1415. El aumento mensual fue del 3,5% medido en dólares. Sin embargo, ese número no incluye terreno, impuestos, honorarios, comercialización ni rentabilidad del desarrollador. Referentes del sector aseguran que hoy el costo final de construcción más económico arranca en US$1500/m² más IVA (alrededor de US$1815 finales) y puede trepar hasta US$4000/m² en proyectos premium. Así, construir una casa económica de 170 m² ronda actualmente los US$308.550.
En comparación, según Zonaprop, el valor promedio de publicación de una casa usada de tres ambientes y 170 m² en CABA se ubica en torno a los US$303.600 (US$1786/m²). Es decir que muchas propiedades terminadas se venden a valores similares o incluso inferiores al costo total de construir desde cero.
GBA Norte: los precios más elevados
En el corredor norte, las casas subieron un 7,5% interanual, el mayor incremento del AMBA. El precio por m² está en torno a US$901. El ranking de precios lo encabeza Vicente López, con US$1455/m² en promedio, seguido por San Isidro con US$1350/m² y Tigre con US$1288/m². En el otro extremo, con valores aproximadamente 62% menores se encuentra Malvinas Argentinas, con US$543/m², seguido por General San Martín, con US$667/m² y Escobar con US$695/m². Pilar registra una variación interanual del 17,8%.
GBA Oeste: precios más accesibles
El oeste se presenta como una opción intermedia: cuesta US$200 menos por metro cuadrado que el norte, con un valor de US$692/m². Es la única área que tuvo una baja interanual, con -2,2%. Los tres sitios con el metro cuadrado más costoso son Morón, con US$772/m², Ituzaingó, con US$727/m² y La Matanza con US$714/m². Actualmente hay 25.463 propiedades disponibles en el área.
GBA sur: accesibilidad y suba
El sur tiene un promedio de US$657/m², el más bajo de las zonas analizadas. Presentó un alza interanual del 1,4%. Berazategui con US$764/m², Lomas de Zamora con US$733/m² y Ezeiza con US$735/m² son los tres barrios más caros. Almirante Brown, con US$580/m², es el que más variación interanual presentó con 5,5%. La zona más buscada fue La Plata. Hay 23.000 propiedades disponibles.
Entonces, ¿qué conviene más?
A mitad de 2026, el mercado indica que, salvo casos específicos, comprar usado ofrece una mejor ecuación que construir. El motivo central es que el usado conserva precios bajos y posibilidad de recuperación, mientras que el costo de construcción continúa con subas. Construir puede ser una alternativa para quien busca un producto personalizado, tiene terreno propio o piensa a muy largo plazo. Desde la lógica financiera, el mercado mira con más atención las propiedades terminadas y las usadas a las que se les puede hacer una remodelación sin entrar en una obra nueva.