El economista Federico González Rouco analizó los problemas estructurales del mercado de crédito hipotecario y de alquileres en Argentina, y propuso al seguro de caución como instrumento para ampliar el acceso a la vivienda.
El mercado de crédito hipotecario argentino presenta dos problemas que suelen confundirse, pero que conviene separar. El primero es de oferta: hay poco crédito disponible debido a la escasez de fondeo y a la ausencia de inversores de largo plazo, una situación estructural. El segundo es de demanda: se requiere una masa crítica de personas que cumplan los requisitos. En ese contexto, el mercado de seguros, como eslabón de la cadena de acceso a la vivienda, puede ser clave para dinamizar el sistema.
Una parte del problema de demanda es transitoria y depende de los ingresos: cuando el poder adquisitivo se recupera, más hogares pueden tomar un préstamo. Sin embargo, otra porción es estructural: la informalidad. Muchos potenciales tomadores no pueden demostrar ingresos, no tienen recibo de sueldo ni historial crediticio. No es que no puedan pagar, sino que no pueden probar que pueden pagar.
Además, la sociedad argentina es cada vez menos propietaria, lo que dificulta tanto la compra como el alquiler. El mercado de alquileres se apoya en garantías reales: el inquilino necesita un familiar que ponga un inmueble como respaldo. A medida que disminuye la proporción de propietarios, esa cadena de garantías se angosta y alquilar se vuelve más difícil para quienes más lo necesitan.
Frente a este diagnóstico, el economista propone utilizar el seguro de caución para alquileres. En lugar de exigir un inmueble como garantía, el inquilino contrata una póliza que respalda el cumplimiento del contrato. Esto libera al mercado de su dependencia de la propiedad familiar y permite que hogares sin garantía real puedan alquilar.
El efecto adicional es la generación de historial crediticio: cada contrato de caución cumplido permite construir un registro de pagos para personas no bancarizadas. Quien paga puntualmente su alquiler demuestra capacidad de afrontar un costo mensual similar al de una cuota hipotecaria. Así, el seguro de caución no solo garantiza, sino que genera información crediticia.
De esta manera, el mismo instrumento dinamiza el mercado de alquileres y, a futuro, habilita el acceso al crédito hipotecario. Además, el canon de alquiler y la cuota hipotecaria se ubican en niveles parecidos, lo que permitiría armar carteras de crédito a tasas de mercado, sin subsidios. Las aseguradoras podrían invertir en esos títulos, convirtiéndose en demandantes de largo plazo del financiamiento hipotecario.
El horizonte más amplio incluye un mercado de crédito más profundo que impulse la construcción, la inversión y el empleo. Para ello, las aseguradoras podrían trabajar junto al sector desarrollador. No obstante, el autor advierte que primero hay que hacer funcionar la base.
En síntesis, la propuesta consiste en utilizar un instrumento existente para resolver simultáneamente el problema de la garantía en el alquiler y el de la demostración de ingresos en el crédito. El seguro de caución se presenta como una llave que abre ambas puertas, en un contexto donde el acceso a la vivienda está limitado por la escasez de crédito, propiedad y garantías.
El autor es coordinador macroeconómico de Empiria consultores.